Réforme du DPE: Qu’est ce que cela change ?

À l'aube d'une transition écologique, la nouvelle réforme du DPE est entrée en vigueur le 1er juillet 2021. Ce nouveau DPE ferait passer près de 8 millions de propriété en «?passoires thermiques?», les rendant à terme non louables. Avec son échéancier strict, cet élément central du dispositif de rénovation énergétique inquiète de nombreux propriétaires de logements. Alors qu’il n’avait jusqu’ici qu’une valeur informative, le DPE devient juridiquement opposable. Cela signifie qu’en cas d’erreur, l’acheteur ou le locataire du bien peut obtenir réparation.

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? Réforme du DPE: Qu’est ce que cela change ?


 


? À l'aube d'une transition écologique, la nouvelle réforme du DPE est entrée en vigueur le 1er juillet 2021.  Ce nouveau DPE ferait passer près de 8 millions de propriété en «?passoires thermiques?», les rendant à terme non louables. Avec son échéancier strict, cet élément central du dispositif de rénovation énergétique inquiète de nombreux propriétaires de logements. Alors qu’il n’avait jusqu’ici qu’une valeur informative, le DPE devient juridiquement opposable. Cela signifie qu’en cas d’erreur, l’acheteur ou le locataire du bien peut obtenir réparation. 

 


 

 A quoi correspond le diagnostic de performance énergétique ?

 

Créé depuis 2006, le DPE est un document qui classe les logements selon un résultat allant de A à G, en évaluant la consommation d’énergie et son impact en terme d’émissions de gaz à effet de serre. Il s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen afin de réduire la consommation d’énergie des bâtiments et de limiter les émissions de gaz à effet de serre en fonction de leurs consommations en énergie primaire (pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et la climatisation) et de leurs isolations (fenêtre, plancher, bâti de l’immeuble). 


Une méthode de calcul qui a subit plusieurs mises au point.

 

Depuis juillet 2021, le diagnostic performance énergétique vient de connaître une grande évolution , avec un renforcement des critères techniques et une plus grande pénalisation des logements les moins performants.

Avant cette mise à jour, plusieurs méthodes de calcul ont cohabité, notamment la méthode dite "sur facture" et la méthode « 3CL". Désormais une méthode unique a été déterminée afin d’éviter les nombreux couacs répertoriés par les divers acteurs du marché immobilier. Cette suppression des autres modes de calcul vise surtout à une meilleure homogénéité des calculs d’un bien à l’autre et pour éviter que l'appréciation du diagnostic ne soit influencé par d’autres paramètres ne dépendant pas de la seule qualité du bien.

 


 

Un nouvel audit bientôt obligatoire pour certaines ventes

 

Le nouveau DPE pourrait également s’accompagner d’un audit énergétique obligatoire dans le cadre d’une mise en vente ou d’une mise en location. Ce nouveau document rentrera en vigueur à partir du 1er septembre 2022 et permettra de recenser l’ensemble des travaux nécessaires afin d’améliorer la performance énergétique du logement.


Que comportera cet audit ? Après avoir reçu du propriétaire un récapitulatif du DPE et des éventuels diagnostics techniques du bien, l'auditeur devra effectuer au moins une visite sur place. Par la suite, il dressera un état des lieux de la performance énergétique de l’habitat identifiant les déperditions de chaleur, les caractéristiques architecturales, etc. 

Ensuite, il devra présenter au moins deux propositions de correction énergétique, l'une en plusieurs étapes et l'autre en une seule étape. L'objectif est une rénovation efficace, qui permettra au logement de présenter, à minima, une classe énergétique C. Cet audit comportera 6 postes principaux (isolation des murs, plancher bas, toiture, ventilation, chauffage et eau chaude) sur lesquels le propriétaire du logement pourra accès les travaux de rénovation.

L'audit devra également détailler une batterie d'informations pour chacune de ces étapes, telles que les estimations annuelles de consommation d'énergie pour chaque usage (chauffage, système de refroidissement, eau chaude sanitaire, éclairage et équipements auxiliaires, ainsi que l'ensemble de ces usages). Enfin, l’auditeur estimera également le coût des travaux préconisés, leur impact théorique sur les dépenses énergétiques annuelles, et les aides financières possibles (ma prime renov, CEE, ANAH).


 

 

Quelles conséquences pour le marché immobilier ? 

 

Dans le cadre de la loi Climat du 22 août 2021, les logements classés G, soit les moins bien notés, seront interdits à la location à compter du 1er janvier 2025. Toujours dans cette même idée de faire disparaître les habitations les plus énergivores, les biens associés à la classe énergétique F suivront en 2028avant ceux notés E en 2034. Mais ce n'est pas tout, puisque dès la fin août 2022, les loyers de logements classés F ou G ne pourront plus être augmentés, que ce soit à l'occasion d'un renouvellement de bail ou lors d'une nouvelle location. 

 

Sur Paris, le nombre d’appartement diagnostiqué F ou G est relativement important. Selon certaines fédérations, un logement sur quatre serait considéré comme passoire thermique. Cette exclusion du marché locatif n’est pas sans conséquence puisque le DPE devient un critère de plus en plus important dans la valorisation d’un appartement pour les vendeurs, les bailleurs et également pour les locataires et acquéreurs.


 

Une véritable bombe à retardement pour la mise en location des logements mais aussi celui de la transaction.

 

Depuis Septembre 2021, on dénombre une accélération de 16% des ventes de logements classés F ou G alors qu’elle se limite à 3% pour les logements mieux notés. Un allongement des délais de vente a également été constaté de l’ordre de + 7 jours . Ce laps de temps supplémentaire permet une marge de négociation plus importante pour les acquéreurs en recherche active. Conséquence tangible, les appartements classés F ou G se vendent en moyenne 13% moins cher qu’un logement classé A, B ou C.

 

 

Airbnb, possible futur refuge des passoires thermiques.


La location saisonnière pourrait former une solution de replie contre le refus de certains propriétaires a se formaliser aux nouvelles règles énergétiques. Ainsi, plusieurs centaines de milliers de logements pourraient accourir sur les plateformes de type Booking, Airbnb ou Abritel. Et même si dans la plus part des grandes villes, le changement de la location saisonnière à la location longue durée sont contraints par différentes règlementations, le risque est à prendre en considération car cela pourrait entrainer une fois encore, une diminution de l’offre qui compliquerait l’accès au logement.

 


 


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